Prezados,
A matéria desse mês vem esclarecer as dúvidas mais freqüentes dos mutuários que financiam imóveis. Venho adiante relatar o prazo e a conseqüência no atraso na entrega das chaves, a irregularidade na cobrança da comissão de corretagem e da quota condominial antes da entrega das chaves, além da entrega de apartamento com vício ou dano.
ATRASO NA ENTREGA DE CHAVES
Como determina a legislação e a jurisprudência, a construtora deve entregar o imóvel exatamente na data prevista, exceto quando haja previsão contratual, que permite que a empresa estenda esse prazo por no máximo 180 dias.
Caso haja atraso, o consumidor não deve temer em procurar o judiciário, que tem decidido por danos morais entre R$15.000,00 e R$ 30.000,00 mais danos emergentes e lucros cessantes.
Vejamos jurisprudência a respeito:
2002.001.08305 - APELACAO - 1ª Ementa
DES. NAMETALA MACHADO JORGE - Julgamento: 07/08/2002 - DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL
COMPRA E VENDA DE IMOVEL VENDA DE IMOVEL EM CONSTRUCAO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
DANO MATERIAL DANO MORAL INDENIZACAO Compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção. Atraso na entrega do bem, por culpa da incorporadora. Danos materiais. Dano moral. Eventual demora na obtenção de financiamento para a execução do empreendimento, por ser fato mais do que previsível, não configura caso fortuito ou força maior, a excluir a responsabilidade da construtora, pelo atraso na entrega da coisa. Em decorrência da mora, responde a construtora pelas perdas e danos resultantes do retardamento oriundo da sua falta, e pela multa moratória, que não substitui nem compensa o seu inadimplemento. Em princípio, a inexecução contratual não gera dano moral; porém, se daí também resulta adiamento do sonho da realização do casamento, tal circunstância constitui dano moral, por lesão de bem integrante da personalidade, como integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza e humilhação à vítima. Recurso provido em parte.
COMPRA E VENDA DE IMOVEL VENDA DE IMOVEL EM CONSTRUCAO ATRASO NA ENTREGA DA OBRA
DANO MATERIAL DANO MORAL INDENIZACAO Compromisso de compra e venda de unidade imobiliária em construção. Atraso na entrega do bem, por culpa da incorporadora. Danos materiais. Dano moral. Eventual demora na obtenção de financiamento para a execução do empreendimento, por ser fato mais do que previsível, não configura caso fortuito ou força maior, a excluir a responsabilidade da construtora, pelo atraso na entrega da coisa. Em decorrência da mora, responde a construtora pelas perdas e danos resultantes do retardamento oriundo da sua falta, e pela multa moratória, que não substitui nem compensa o seu inadimplemento. Em princípio, a inexecução contratual não gera dano moral; porém, se daí também resulta adiamento do sonho da realização do casamento, tal circunstância constitui dano moral, por lesão de bem integrante da personalidade, como integridade psicológica, causando dor, sofrimento, tristeza e humilhação à vítima. Recurso provido em parte.
DES. SIRLEY ABREU BIONDI - Julgamento: 26/05/2010 - DECIMA TERCEIRA CAMARA CIVEL Ação tendo por objetivo reconhecimento de cláusula abusiva em contrato de compra e venda de imóvel, na planta, e fixação de valor pelos lucros cessantes em decorrência do atraso na entrega das chaves. Sentença de procedência. Inconformismo da Construtora através do apelo. Contrato de adesão. Observância aos ditames da lei consumerista. Inequívoca comprovação acerca da abusividade da cláusula que prevê atraso na entrega das chaves, colocando o consumidor em posição desvantajosa. Rito sumário. Possibilidade de decisão a respeito da inversão do ônus da prova, em Audiência, mormente quando se trata de matéria de proteção e defesa do consumidor. Cerceamento de defesa não caracterizado. Inadimplemento contratual demonstrado. Culpa da empresa que figura como promitente vendedora. Lucros cessantes devidos aos compradores, fixados com moderação. Sucumbência acertada, em maior parte, da empresa ré, ora recorrente. Sentença escorreita. DESPROVIMENTO DO RECURSO. (GRIFO NOSSO)
COBRANÇA NA COMISSÃO DE CORRETAGEM
Em face das várias formas de se adquirir um imóvel por financiamento, devemos levar em consideração a atuação da imobiliária como intermediária da construtora. Se a compra foi diretamente na construtora o valor da comissão de corretagem (que passa de R$5.000,00 num apartamento de R$200.000,00) não é devido.
O exemplo mais cotidiano dessa irregularidade são o ‘’stands’’ de venda. Quem adquiri o imóvel no ‘’stand’’ não deve pagar comissão de corretagem, já que a imobiliária não é considerada intermediária nesse caso. Portanto, quem pagou tem o direito de reembolso, EM DOBRO, do valor pago. Vejamos as ementas:
0064057-25.2000.8.19.0001 (2008.001.24235) - APELACAO - 1ª Ementa
DES. LINDOLPHO MORAIS MARINHO - Julgamento: 05/08/2008 - DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIARIA TERMO INICIAL DA CORRECAO MONETARIA DATA ANTERIOR A CELEBRACAO DO CONTRATO DESCABIMENTO DESPESAS DA MEDIACAO REDUCAO DA MULTA MORATORIA
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIARIA TERMO INICIAL DA CORRECAO MONETARIA DATA ANTERIOR A CELEBRACAO DO CONTRATO DESCABIMENTO DESPESAS DA MEDIACAO REDUCAO DA MULTA MORATORIA
CIVIL E DEFESA DO CONSUMIDOR. FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO. REVISÃO DE CONTRATO. SALDO DEVEDOR. CORREÇÃO MONETÁRIA. TERMO INICIAL. DATA ANTERIOR À CELEBRAÇÃO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE. CORRETORA CONTRATADA PELA INCORPORADORA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. ÔNUS DO CONTRATANTE. PAGAMENTO PELO CONSUMIDOR. INADMISSIBILIDADE. INADIMPLEMENTO DO PROMITENTE COMPRADOR. MORA. JUROS. PERCENTUAL DE 20%. VIOLAÇÃO DO § 1º DO ART. 52 DO CDC. REDUÇÃO PARA 2%.É descabida a incidência de correção monetária a partir de data anterior a celebração do contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária.A correção é devida a partir da data em que foi celebrado o contrato entre as partes. Se a corretora foi contratada pela incorporadora, não pode esta pretender que o comprador arque com o pagamento das despesas de corretagem. O pagamento feito sob esta rubrica deve ser considerado como pagamento de parte do preço da unidade imobiliária adquirida.É abusiva a multa moratória fixada em 20% do valor da prestação, devendo a mesma ser reduzida para 2%, adequando-se ao limite do § 1º do art. 52 do CDC.Precedentes do TJERJ.Provimento do recurso. Ementário: 42/2008 - N. 16 - 13/11/2008
Precedente Citado : TJRJ AC 2001.001.19156,Rel.Des. Henrique de Andrade Figueira, julgada em06/03/2002 (GRIFO NOSSO)
Precedente Citado : TJRJ AC 2001.001.19156,Rel.Des. Henrique de Andrade Figueira, julgada em06/03/2002 (GRIFO NOSSO)
2007.001.28182 - APELACAO - 1ª Ementa DES. LINDOLPHO MORAIS MARINHO - Julgamento: 25/09/2007 - DECIMA SEXTA CAMARA CIVEL CIVIL E PROCESSUAL CIVIL.
PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ESCRITURA DEFINITIVA NÃO REALIZADA. EXISTÊNCIA DE DEMANDAS JUDICIAIS. PRETENSÃO DOS PROMITENTES-COMPRADORES EM TER DE VOLTA, E EM DOBRO, O VALOR DADO COMO ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE PROVAS DE QUE O PROMITENTE-VENDEDOR TINHA CONHECIMENTO DO IMPEDIMENTO À ALIENAÇÃO. COMISSÃO DE CORRETAGEM. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELO VENDEDOR. ACERTO DO JULGADO. Não demonstrada que a inexecução do contrato tenha sido resultado do sujeito que recebeu as arras, correto se mostra o decreto de improcedência de pedido condenatório para devolução em dobro. A corretagem é obrigação do vendedor perante os corretores (cláusula 4 - fls. 10), não podendo esta relação jurídica ser oposta ao comprador, que nada tem com o fato (res inter alios acta).Recurso não providos.”Grifos nossos”.
COBRANÇA DA QUOTA CONDOMINIAL
Outra questão que gera polêmicas e ainda resta obscura por parte dos consumidores é a possibilidade da cobrança de condomínio antes da entrega de chaves. Obviamente, tal obrigação não é devida, já que trata de despesas que o mutuário ainda não usufrui.
Só terá cabimento as parcelas de natureza condominial mediante a entrega do imóvel em perfeito estado para moradia, caso contrário haverá também o dever de reembolsar a despesa ilegal.
Essas são algumas informações úteis para quem adquiriu imóvel na planta ou tem pretensão de fazê-lo em breve, relevando as principais ilegalidades nesses tipos de contrato.
Até breve!
Att.
Dr. Vitor Hugo Lopes
